최근 너도나도 부동산 투자에 나서면서 소액으로도 부동산에 투자할 수 있는 소위 ‘갭투자’에 많은 사람들이 관심을 보이고 있습니다.
갭투자는 부동산 매매가의 일부만으로도 집을 매매할 수 있는 레버리지를 활용한 투자방법에 속합니다.
갭투자 – 갭투자의 갭-Gap은 차이를 뜻하는 영어로 매매가와 전세가의 차이를 활용한 레버리지 극대화 투자 방식에 속하게 됩니다.
이는 최소한의 비용으로 최대한의 투자를 이끌어내는 투자로 그만큼 높은 수익을 기대할 수 있지만 그에 따른 리스크도 잇따르겠습니다.
갭투자는 기본적으로 전세를 끼고 매입을 진행하는 투자방식입니다. 이렇게 전세를 끼고 자신의 투자금(갭)을 통해 매매를 한 뒤, 전세기간 동안 아파트 값이 오른만큼 차익을 기대할 수 있는 투자가 되겠습니다.
아파트 갭투자 하는 방법
1. 전세를 낀 상태로 갭투자하는 방법
첫번째 갭투자 방법은 이미 전세가 들어가있는 집을 매매하는 방식입니다.
이러한 방법은 기존에 자신이 매매하고자 하는 집에 이미 전세 계약이 되어있는 상태로 자신이 갭을 주고 매수하게 되는 것을 뜻합니다.
이때 주의할 점은 전세계약의 만료일을 잘 확인하여 전세 증액을 얼마나 진행할 수 있을지 알아보아야 할 것입니다.
최근 임대차 3법으로 인해 전세금 인상에 제한이 걸리게 되었는데요, 기존 전세입자가 만료 후에도 지속적으로 거주하게 된다면 전세금 인상한도는 5% 이내로만 인상이 가능하다는 점을 알아두셔야 할 것입니다.
(만약, 만료 2개월 전까지 아무런 조치가 없다면 기존 전세액 그대로 묵시적 연장이 진행되니 주의하는 것이 좋겠습니다.)
하지만 기존 전세입자가 계약 만료 후 집을 나가게 된다면 위의 전세금 인상 제한에 상관 없이 자유롭게 새로운 전세금을 설정할 수 있습니다.
2. 전세를 맞추어 갭투자하는 방법
두번째 갭투자 방법은 전세로 들어올 사람을 구해 공실의 아파트를 매수하는 방법입니다.
이 방법은 공실인 아파트가 존재하는 경우 가능한 방법으로 본인이 아파트를 선계약 후 선계약금에 대해 갭투자 비용을 투자한 뒤, 나머지 잔금일을 3개월정도 유예기간을 두는 방식의 갭투자 방식입니다.
최대한 빠르게 3개월 간 전세입자를 구해야 한다는 위험요소가 존재하며 3개월 이내에 전세입자를 구하지 못한다면 계약금을 날리는 상황이 발생할 수 있다는 점을 유의하고 갭투자를 진행해야 되겠습니다.
아파트 갭투자 매수 예시
지방의 아파트 매매가 3억원, 전세가 2억 5천만원의 아파트를 갭투자한다고 가정하여 갭투자 매수 예시를 보겠습니다.
위의 금액에서 중개수수료 및 취득세,기타 비용은 제외되었으니 넉넉하게 10%는 더 준비해야한다고 보셔야 되겠습니다.
갭투자 시 실제 투자금액 = 매매가(3억원) – 전세가(2억5천만원) = 5천만원
위의 방식에 따르면 갭투자 시 필요한 금액은 총 5천만원입니다. +) 약 500~600만원
이러한 5천만원의 금액은 주택에 대한 대출이 불가하나 신용 대출 및 마이너스 통장을 통한 현금 마련은 가능하겠습니다.
부동산의 매매가는 보통 3억대의 경우 천만원 단위로 호가가 상승,하락하기 때문에 약 2~3년 뒤의 매매가가 약 1억원만 오르더라도 수익을 낼 수 있습니다.
예를 들어 중개비,매도비,양도세를 제외하더라도 약 8천만원의 수익을 올릴 수 있는 엄청난 레버리지의 수익을 올릴 수 있습니다.
아파트 갭투자 시 주의할 점
1.전세입자가 항상 존재해야 한다.
아파트 갭투자는 본인의 일부 소액과 전세입자의 전세금액을 통해 아파트를 매수한 경우이기 때문에 기존 전세입자 계약 만료 뒤 새로운 전세입자를 구하지 못하면 본인이 전세금액을 마련해주어야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.
이 상황은 갭투자 시 절대 피해야 할 상황으로 갭투자의 가장 큰 위험성이라고 볼 수 있겠습니다.
또한, 갭투자의 경우 높은 융자로 인해 전세입자를 구하기 어려운 상황에 놓일 수 있으니 충분히 리스크에 대해 고민한 뒤 갭투자를 진행하는 것이 좋겠습니다.
2.매매가 혹은 전세가의 하락
갭투자로 인해 손실이 발생하는 대표적인 경우로 아파트 가격의 하락이 되겠습니다.
이후 전세계약갱신 시 본인이 이미 투자한 갭투자 금액보다 추가적인 투자 비용이 발생할 수 있으며 만약 추가금을 마련하지 못할 경우 갭투자금액에 대해 손실을 본 뒤 집을 매도해야할 상황이 생길 수 있습니다.
주택,아파트의 입지에 대한 충분한 조사와 공부를 한 뒤 갭투자를 진행하는 것이 좋겠습니다.
갭투자는 적은 금액으로 높은 아파트 매매가 상승률을 만끽할 수 있는 훌륭한 투자수단이 될 수 있습니다.
하지만 위의 아파트 갭투자시 주의할 점에 따라 오히려 금액을 손실볼 수 있는 상황이 충분히 발생할 수 있으니 그만큼 큰 리스크를 감수해야 한다는 것을 인지해야 되겠습니다.
간혹 매매가가 전세가보다 더 낮아지는 역전세 상황은 갭투자를 하는 사람들이 제일 피해야할 상황으로 이러한 역전세 상황은 매수세가 적어지는 경우 발생하게 됩니다.
위와 같이 갭투자 도중 역전세 상황,전세입자를 못구하는 경우 자칫 잘못된다면 집이 경매로 넘어가는 경우가 발생하니 충분한 공부와 입지 조사를 진행한 뒤 갭투자를 시작하시길 추천드립니다.